ドローン導入で12条点検が劇的に変わる！そのメリットとは？

12条点検とは？

12条点検は、官公庁施設の建設等に関する法律（官公法）第12条、および建築基準法（建基法）第12条に基づいて実施される点検であり、法律によって義務付けられています。

官公庁施設の建設等に関する法律（官公法）／建築基準法（建基法）の違いは？

「官公庁施設の建設等に関する法律（官公法）」と「建築基準法（建基法）」は別の法律ですが、点検に関しては、官公法では建基法では対象とならない規模の施設についても点検が規定（点検の内容としては、建基法に近い内容となっており、一部点検項目の除外（項目がないもの）がある。）されています。
建基法、官公法共に第12条に点検が規定されており、一般的に「12条点検」と呼ばれています。

引用：法定点検等の実施（国土交通省近畿地方整備局）

この点検義務は、不特定多数の人々が利用する建物の安全性を確保するために不可欠なものです。具体的には、以下の内容が含まれます。

定期的な点検の義務

建物の所有者や管理者は、法律に基づき、定期的に建物の点検を実施しなければなりません。この点検は、建物の使用や経年による劣化を防ぎ、安全性を維持するために不可欠です。

点検周期は建物の種類や特定行政庁によって異なります。

特定行政庁による違いに関しては、たとえばマンションの点検を含める特定行政庁と、含めない特定行政庁があります。これは地域性などの特性を反映されて特定行政庁が定めています。

建物の種類に関しては、たとえば、劇場や映画館、集会場などの特定用途の建物は年に1回の点検が義務付けられています。一方、学校や病院などの建物は3年ごとに点検を行う必要があります。点検頻度の詳細は、建物の用途や規模に応じて定められています。

※1 外壁にタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）を使用している場合は、10年を超えた3年以内の時期に全面打診等の点検を行う必要があります。

※2 国土交通大臣が定める項目については3年以内。

参考：国土交通省近畿地方整備局「法定点検等の実施」

有資格者による点検

12条点検は、専門的な知識と技術を持つ有資格者によって行われる必要があります。具体的には、具体的には、一級建築士や二級建築士、または国土交通大臣等からそれぞれの資格者証の交付を受けた人（特定建築物調査員、防火設備検査員、昇降機等検査員、建築設備検査員）が点検を実施します。これにより、点検の精度と信頼性が確保されます。

点検結果の報告義務

点検が完了した後、その結果を特定行政庁に報告することが義務付けられています。特定行政庁とは、建築主事が在籍する市町村の長や都道府県知事を指し、報告を受けることで建物の安全管理状況を把握し、必要な指導や対策を講じることが可能となります。

点検対象の範囲

点検の対象となる建物や設備は、建物の用途や規模によって定められています。例えば、劇場やホテル、共同住宅などの不特定多数が利用する建物が主な対象となり、それぞれの建物に応じた点検項目が設定されています。これにより、利用者の安全を確保するための包括的な点検が行われます。

参考：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」

罰則規定

点検義務を怠った場合、建物の所有者や管理者は罰則を受ける可能性があります。具体的には、100万円以下の罰金が科されることがあり、法令違反として社会的責任を問われることもあります。このため、定期的な点検と報告を確実に行うことが重要です。

参考：ハイパー建築法令集「建築基準法 第101条」

12条点検の対象は？（建築物・防火設備・建築設備・昇降機）

12条点検は、以下の4つに分かれて実施されます。

建築物の点検

建物の外部（外壁、屋根など）や内部（壁、床、天井など）の構造部分を対象に、劣化や損傷の有無を確認します。例えば、外壁の亀裂や膨らみ、屋根の雨漏りの有無などをチェックします。屋上や屋根の状態、避難施設（廊下、階段、避難経路）の整備状況も点検します。

なお平成20年より、外壁点検が強化され、人の通りに面した外壁を対象として全面打診を概ね10年に1回実施することが義務付けられました。

令和4年には打診以外の調査方法として、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も認められました。ただし、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものである必要があります。

防火設備の点検

防火扉や防火シャッター、耐火クロススクリーン、ドレンチャー（消火用水幕設備）など、防火設備の機能を確認します。防火扉の閉鎖や開放、シャッターの作動、耐火クロススクリーンの展開状況などを点検し、火災時に正常に作動するかをチェックします。

建築設備の点検

換気設備、排煙設備、非常用照明、給排水設備などの建築設備を対象に、故障や損傷の有無を確認します。換気設備が正常に機能しているか、排煙設備が火災時に煙を適切に排出できるか、非常用照明が停電時に点灯するか、給排水設備が漏水や詰まりなく運用されているかを点検します。

昇降機の点検

エレベーターやエスカレーター、小荷物専用昇降機など、昇降機の構造や機能を確認します。昇降機のカゴ部分、ドア、操作機器、電動発電機の点検を行い、安全に運用できるかをチェックします。

12条点検はなぜ必要？

12条点検を適切に実施することは、建物の安全性と資産価値の維持に大きく貢献します。具体的な理由は以下の通りです。

定期的な点検による状態把握

定期的に12条点検を行うことで、建物の外壁や屋根、内部構造、設備の状態を詳細に把握できます。この状態把握により、劣化や損傷の早期発見が可能となり、重大な問題が発生する前に予防的な対策を講じることができます。

修繕とメンテナンス

12条点検の結果をもとに、建物の安全性を確認し、必要に応じて維持管理を実施することで、建物の性能や耐久性を維持し、利用者に快適な環境を提供できます。建物の寿命を延ばし、安全な居住環境や事業運営環境を長期的に確保することができます。

資産価値の維持と向上

建物は、メンテナンスを適切に行わなければ、経年劣化により資産価値が低下します。12条点検を通じて、外観や機能を良好な状態に保つことは、資産価値の維持・向上に不可欠です。これは、特に商業施設や賃貸物件において、入居率や収益の安定性を確保するためにも重要な要素です。

リスクの軽減と保険対応

12条点検を実施することで、建物の劣化や損傷を未然に防ぎ、火災や事故などのリスクを軽減できます。特に、防火設備や建築設備の点検及び外壁の打診点検は、災害時の被害を最小限に抑えるために重要です。さらに、適切な点検と維持管理は、保険対応時に有利になる場合もあります。

法的コンプライアンスの確保

建築基準法第12条による点検義務を遵守することは、法的リスクを回避し、社会的信用を維持するために不可欠です。特に、不特定多数が利用する建物や大規模施設においては、法律で義務付けられた定期点検を行うことで、事故防止や行政指導の回避につながります。

ドローンを活用するメリット

12条点検におけるドローン技術の進化は、従来の点検手法と比較して、コストと時間の削減、安全性の向上、精密なデータ取得を可能にし、建物の維持管理がより効率的かつ効果的に行えることが確認されています。ドローン技術は、特に高所やアクセス困難な場所の点検において、その優位性を発揮しています。

コスト削減

ドローンを使用した点検は、足場や高所作業車が不要であるため、設置費用や人件費を大幅に削減できます。これにより、全体のコストを抑えることができます。

たとえば、眞方山・棚野・根本氏らによる「外壁診断費用に関する調査」（2015）では、外壁診断費用に関する具体的なデータが以下のように提供されています（表の一部を抜粋）。


この調査によれば、打診検査の総費用はおよそ1300円/㎡程度ということになります。一方でドローンによる外壁調査の費用目安は150円～600円/㎡程度と言われており、従来の方法に比べて約2分の1〜8分の1程度の費用で実施可能です。

また、ドローンを使用すれば仮設費用もかからないため、高層マンションなど大規模な建物においてもコストパフォーマンスに優れた点検が実現します。

点検時間の短縮

従来の方法では足場の組立てと撤去に多くの時間がかかりますが、ドローンを使用することで、これらの時間が不要となり、短期間での点検が可能となります。

また、ドローンは設置準備が不要であり、迅速に点検を開始できます。可視画像による場合、高層マンションを1～2日で点検できるため、点検作業の期間を大幅に短縮できます。特に、定期点検のタイミングを柔軟に調整できることから、大規模改修の周期を見直すことが可能になります。

高所作業の安全性向上

ドローンを使用することで、作業員が高所での作業を行う必要がなくなり、落下などのリスクが完全に排除されます。これにより、安全な点検作業が実現します。高所作業のリスクを伴う従来の方法に比べ、ドローンを活用することで、作業員の安全を確保しながら、効率的に点検を行うことができます。特に、難しいアクセス箇所や高所での作業が必要な場合において、安全性が大幅に向上します。

高解像度の映像・写真による詳細な記録

ドローンは高解像度のカメラを搭載しており、外壁の細かなひび割れや劣化状態を詳細に記録することができます。赤外線カメラも併用することで、目視では確認できないタイルの浮き等の変状や劣化箇所も検出可能です。

赤外線カメラを搭載したドローンは、温度差を利用して外壁の浮きや剥離を高精度で検出でき、可視光カメラと組み合わせることで、より詳細な点検が可能となります。これにより、点検結果をデジタルデータとして保存し、後の分析や報告書作成に活用できます。ただし、点検前に打診と同等の精度であることを確認する必要があります。

アクセスしにくい場所の点検が可能

従来の方法ではアクセスが難しい高所や狭い場所も、ドローンを使用することで容易に点検が行えます。

たとえば一般の目視点検の場合、高所は見上げることになります。（7～8階程度が限界、赤外線カメラの場合仰角45度までと制限されています）一方で、ドローンは対象に正対することができるなどアクセシビリティが各段に良くなり精度が向上します。

これにより、全面的な点検が可能となり、見落としが防げます。特に、高層ビルや複雑な構造物においては、従来の方法では到達が難しい箇所も、ドローンの機動力を活かして簡単に点検が可能です。

ドローン技術の進化により、12条点検の効率化と大規模修繕の見積もり算定の精度向上が実現し、建物の安全性と長寿命化に大きく貢献しています。

なお、マイクロドローンを建築狭所空間に利用する際のガイドラインは以下に公開されています。

点検業務を効率化！おすすめのドローンサービス

ここからは、おすすめのドローンサービスを紹介します。

リベラウェア自動巡回型点検サービス｜狭所・暗所も自動で巡回する次世代の点検ソリューション

リベラウェアの「PATROL」は、ドローンを活用して施設や設備の定期点検を自動化する革新的なサービスです。詳しい特徴は以下の通りです。

リベラウェア「PATROL」の主な特徴

足場設置不要で点検時間を大幅短縮

足場の設営と撤去の時間が不要となり、点検作業が大幅に効率化されます。特に高所や狭所など、人が入れない場所でも、ドローンが自在に飛行し、安全に点検を行います。

危険な場所でも人身事故リスクゼロ

ドローンが危険な場所に直接アクセスすることで、点検スタッフがリスクを負う必要がありません。防塵性に優れた設計のため、埃やアスベストが疑われる場所でも安心して使用でき、従来の点検手法では困難だった環境下でも活躍します。

業界最小クラスのドローンで狭所点検が可能

リベラウェアのドローンは、狭くて人が入れない場所でも問題なく使用可能です。ぶつかっても姿勢を崩さない飛行制御技術により、狭いエリアでも安定したフライトを維持し、正確な点検が行えます。

リベラウェア「PATROL」の具体的な運用事例

浄水場の点検と管理の効率化

有毒ガスや酸欠リスクのある水路内では、ドローン「IBIS」を飛行させ、現状を把握しつつ、耐震補強計画の立案にも役立てています。

建築現場の進捗状況確認

ドローンを用いた建設現場の進捗確認は、高精度な3Dマッピングや測量が可能で、リアルタイムのデータ収集により計画の精度向上や工事の効率化を実現します。

クレーン構造物内の壁面撮影・点検

ドローンをマンホールから進入させ、内部を詳細に撮影。万が一のトラブル時でも安全に回収できるよう、テザーを装着しての点検が行われています。

リベラウェア「PATROL」の導入効果

省人化・無人化の実現

ドローンが自動で施設を巡回するため、点検作業に必要な人員を大幅に削減可能です。また、自動充電機能により、24時間365日の無人運用が実現します。

遠隔監視とAIによる省力化

点検結果はAIで解析され、遠隔地から監視が可能です。異常が発生した場合も、迅速に対処することができ、省力化を進めます。

国産ドローンによる安全性

自社製の国産ドローンを使用しているため、運用においても安心・安全です。太陽光発電設備、風力発電設備、橋梁、工場など、多様な施設での使用に最適です。

株式会社FLIGHTS｜精密かつ安全な外壁点検サービス

株式会社FLIGHTSの外壁点検サービスは、ドローンと赤外線技術を駆使して、建物の外壁点検を効率的に行うソリューションです。詳しい特徴は以下の通りです。

株式会社FLIGHTSの外壁点検サービスの特徴

安全な点検が可能

非GPS環境で使用されるSLAM技術を活用し、現場での調整に時間を要することなく、安全に飛行させることができます。
FLIGHTSの操縦士は、こうした環境でも高度な飛行技術を発揮し、安定した点検作業を行います。

精緻な検知

可視画像に加えて赤外線技術を用いることで、夜間の点検も可能です。
さらに、幅1mm未満のひび割れも検知できる高精度な点検を実現します。

コスト削減

足場を組む従来の方法に比べ、ドローンを使用することで人件費や時間を大幅に削減することが可能です。これにより、よりリーズナブルな価格での点検が実現します。

具体的な運用事例

外壁法定点検の実施

FLIGHTSのドローンを活用した外壁点検は、建築基準法第12条に基づき、マンションやビルの外壁を効率的に点検します。

外壁の撮影からクラックの特定、点検結果のレポート作成までを一括で行い、自治体への提出もサポートします。

株式会社カシワバラ・コーポレーション｜全国対応のドローン調査・点検サービス

株式会社カシワバラ・コーポレーションは、70年以上の実績を誇る建物修繕のプロフェッショナルです。同社のドローンを活用した調査・点検サービスは、全国対応のネットワークを持ち、建物の調査から改善提案までをワンストップで提供しています。

赤外線カメラや多種多様なドローンを駆使し、高精度な調査を行い、必要に応じて修繕計画や見積もりの提案も行います。

カシワバラの主な特徴

国内有数のドローン調査実績

全国の営業所にドローンを配備し、様々な種類の建造物に対応する経験を持つカシワバラは、調査目的に最適なドローンの選定や調査計画の提案を行います。

調査で終わらない建物のプロ目線

70年以上の修繕メンテナンス経験に基づき、ドローン調査で得られたデータを活用した修繕計画や見積もりの提案が可能です。

全国対応のネットワーク

全国26箇所の営業所にドローンパイロットを配置し、全国規模での建物調査を可能にしています。複数拠点での同時対応も行えるため、大規模プロジェクトにも対応可能です。

カシワバラの具体的な運用事例

マンション外壁調査

マンションの外壁に対するドローン調査では、クラックの検出が可能です。
修繕費用の見積もりも合わせて行い、効率的な修繕計画を提供します。

インフラや工場のドローン調査

大型構造物や工場、屋内設備など、調査対象に合わせたドローンを選定し、精密な調査を行います。カシワバラのインフラメンテナンスの豊富な実績に基づく提案も可能です。

無償ドローン調査

視認が困難な倉庫の外壁や屋根の目視調査を、エリアに応じて無償で提供することも可能です。全国の営業所を活用して柔軟に対応します。